Ronde Tafel | Transformatie: kennisdragers aan tafel
02-08-2018 in Home & Ronde Tafel

‘WAT OVER EEN JAAR GEBEURT HEBBEN WE HIER VANDAAG AL MET ELKAAR BESPROKEN’

Tijd gaat snel, de economie draait op volle toeren. Druk, druk, druk...! Kwaliteit van leven is meer en meer een groot issue. Leefomgeving vraagt ieders zorg. Het milieu eist eveneens zorg en dus aandacht. De hoogconjunctuur vraagt offers, vraagt aanpassingen.

Wonen en woningaanbod hebben een lange weg te gaan. Immers het woningtekort in ons land is aanzienlijk. Daarentegen staan veel kantoorpanden leeg. De transformatie van kantoorpanden naar wooneenheden wordt aangemerkt als ‘oplossing voor de woningkrapte’. Immers, veel vastgoed staat leeg, sommige panden zelfs jaren. Dat is niet alleen duur voor de eigenaar, maar leegstand werkt ook verpaupering in de hand. Transformatie: eenvoudig is het allerminst. Immers geld, geldverstrekking, wetgeving, leefbaarheid, herbestemming zijn zo maar wat begrippen die voorbijkomen. De discussie over transformatie is nog maar net begonnen. Regiolokaal sprak met enkele kennisdragers over transformatie in de bouw.

HERBESTEMMING LIJKT HET TIJ TE KEREN.

Transformatie van bestaand vastgoed neemt niet zelden de rol van nieuwbouw over. In iedere stad, ook in Zwolle zijn leegstaande kantoorgebouwen, verloederde schoolgebouwen of ander buiten gebruik geraakt maatschappelijk vastgoed te vinden. ‘Al deze gebouwen kunnen qua realisatie van wooneenheden niet voorzien in de totale marktvraag maar wel een belangrijke bijdrage leveren. Het ontwikkelen van nieuwbouw is immers ook niet altijd appeltje-eitje. Transformatie van gebouwen biedt uitkomst; bij transformatie snijdt het mes namelijk aan drie kanten. Zowel op maatschappelijk vlak, de vraag vanuit de markt en het hebben van een erkende kennispartner ontstaat een win-win situatie’ stelt Pim Vermue van REBO bedrijfsmakelaars.

MAATSCHAPPELIJK VOORDEEL

Transformatie levert maatschappelijk voordeel op. Herman Klaseboer van Rabobank IJsseldelta weet meer: ‘Transformatie lost een maatschappelijk probleem op. Als we inzoomen op Nederland zien we dat er veel kantorenleegstand is en die neemt de komende jaren alleen nog verder toe. Er staat op dit moment in Nederland 8 miljoen vierkante meter kantoor leeg en in 2020 komen daar nog eens ca 3 miljoen vierkante meters aan overheidsgebouwen bij. Alles bij elkaar goed voor ca. 110.000 woningen! In Zwolle staat 100.000 m2 kantoorruimte leeg. Tel daarbij op het leegstaande maatschappelijk vastgoed als scholen e.d. en je hebt het over en enorme transformatie oppervlakte. De monumenten zijn dan nog niet meegerekend.’

Pim Vermue voegt toe: ‘de leegstaande gebouwen kosten de maatschappij veel geld. Tegelijkertijd is het lastig om passende woonruimte te vinden in stedelijke gebieden en zien we veranderende wensen van de eindgebruiker. Zo is er een toename (ook in de toekomst) van eenpersoons huishoudens, blijven ouderen langer zelfstandig wonen en neemt de vraag naar kleinere en goedkope (sociale) huurwoningen explosief toe. De huidige producten op de woningmarkt sluiten daar niet goed meer op aan. Door al deze problemen aan elkaar te koppelen, lossen ze elkaar voor een deel op: gebruik de lege gebouwen als passende woonvoorziening en het maatschappelijk probleem aan woonruimte tekort wordt hiermee verminderd. Met hergebruik worden gebouwen duurzaam gemaakt en zijn ze toekomstbestendig’.

SIGNAAL

‘Aspecten waar terdege rekening mee moet worden gehouden hebben verband met energie labels, rente ontwikkelingen, oplopende bouwkosten, leegstand en energie’, doceert Remco Tempert. ‘Wat in de bouw gebeurt werkt door in alle geledingen in de samenleving. De vastgoedmarkt geeft een signaal, een signaal dat serieus moet worden genomen.’ De markt vraagt gewoon om transformatie. Ten opzicht van nieuwbouw biedt transformatie voordelen. Herman Klaseboer merkt op dat het als een groot voordeel moet worden beschouwd dat de algemene voorzieningen in een buurt al aanwezig zijn. Het groen is volwassen, net als de openbare infrastructuur’. Hij vervolgt: ‘Denk hierbij aan parkeervoorzieningen, winkels en scholen: what you see is what you get. Vanuit de toekomstige gebruiker gezien is dit erg gunstig. De huurders of kopers hebben direct toegang tot de voorzieningen, zij profiteren hier direct van. Ben je eigenaar van verwaarloosde bedrijfs- of kantoorruimte en wil je bijvoorbeeld de charme en de rijke geschiedenis van het pand behouden? Zet in op transformatie: het gebouw behoudt zijn ‘status’ en is klaar voor de volgende generatie! 

VERLEDEN

Daarnaast is goed om te leren van zaken die in het verleden hebben gespeeld. Elementen als mobiliteit, energie en klimaat bieden belangrijke kaders. En vergeet de nieuwe economie niet. Verduurzaming en innovatie zijn geen loze scenario’s. Vanuit de bank willen we altijd de kostenstructuur doorgronden, we willen een SWOT van ieder project. Daar laten we dan risicoanalyses op los. Denk aan rente ontwikkeling, bouwkosten, kostenleegstand, prijsontwikkeling, markt, enz.’.

‘Wanneer zijn transformatieprojecten succesvol en waar ligt de kracht van een  kennispartner in het transformatieproces?’ vraagt Bart Weever zich af. ‘Een speerpunt is het gedegen advies in het voortraject. Het transformeren van bestaande gebouwen naar nieuwe, maatschappelijk verantwoorde en op de gebruiker afgestemde gebouwen, maken nieuwbouwprojecten deels overbodig.

VEEL ERVARING

Het mes snijdt bij transformatie aan drie kanten. Een erkende kennispartner, die veel ervaring heeft in transformeren van vastgoed, neemt bepaalde risico’s en uitdagingen over. Ook mensen die kennis hebben van waarde ontwikkeling van grond zijn onmisbaar. De meerwaarde van ervaringsdeskundigen is dat ze kennis van de markt, de maatschappelijke ontwikkelingen en het altijd veranderende landschap in vastgoed overzien. En we moeten in scenario’s blijven denken. Stel dat het consumentenvertrouwen stagneert, stel dat de rente oploopt, stel dat...’.

Runner-up Zwolle is in trek, de Gemeente Zwolle werkt graag mee aan transformatie initiatieven. ‘Soms vraag ik me af of we niet te traditioneel blijven denken. Maar het transformeren van lege kantoren in andere functies komt goed op gang. Volgens recente berekeningen is er capaciteit van 400 – 600 woningen.

CONTINUE PROCES

Transformaties zijn trouwens een continue proces’, zegt Alexander Barelds, ‘ook in de binnenstad. Het centrum is en blijft nou eenmaal een populair woongebied. De gemeente stuurt aan op een mix van doelgroepen en woonproducten.’ ‘De binnenstad is en blijft een interessant gebied voor kleine kantoren. Het is volgens de gemeente Zwolle ook gewenst om kleine kantoren (tot 3.000 m2)te behouden voor de aanhoudende vraag naar dit segment in het historische centrum. De afgelopen jaren hebben verschillende binnenstedelijke transformaties naar wonen plaatsgevonden. De gemeente faciliteert dit transformatieproces. Per initiatief worden strategische afwegingen gemaakt’ vertelt Remco Tempert. ‘En het is wat ons betreft van belang dat langdurige leegstand wordt vermeden, en dus meerwaarde te creëren’.

 

OVER DE LOCATIE

Het Regiolokaal ronde tafel gesprek werd gefaciliteerd door Brasserie ‘De Hofvlietvilla’. Ton en Helga Kolman hebben samen met hun team in korte tijd de Hofvlietvilla tot een aantrekkelijke hotspot gemaakt.

De villa met de nieuw aangebouwde serre is fraai gelegen aan de stadsgracht. De mooie, groene tuinsetting aan het water, gecombineerd met de gastvrijheid van het Hofvlietvilla-team, maakt het hier goed toeven. Lunch, diner of gewoon een kopje koffie met zicht op de historische binnenstad van Zwolle, altijd top.

Hofvlietvilla beschikt ook over vergaderfaciliteiten. Er is de Bibliotheek voor kleinere gezelschappen. Grotere groepen tot en met 16 personen kunnen prima vergaderen in de sfeervolle balkonkamer op de eerste verdieping. Beamer, netwerk aansluiting, flipover etc. zijn aanwezig. Net zoals het altijd inspirerende uitzicht over de stadsgracht.

 

OVER DE DEELNEMERS

ALEXANDER BARELDS

Admono Makelaars

alexanderbartelds

‘Als enthousiaste en gedreven onderneming richt Admono Makelaars zich op de woningmarkt van Zwolle en omgeving. U bent bij ons welkom voor begeleiding van koop /verkoop, taxaties, nieuwbouwbegeleiding en consultancy. Onze werkwijze laat zich kenmerken door zeer complete dienstverlening, flexibiliteit en optimale aandacht voor uw opdracht’.

HERMAN KLASEBOER

Rabobank IJsseldelta

hermanklaseboer

De positionering van de Rabobank is helder. ‘De Rabobank is een coöperatie. We hebben geen aandeelhouders, maar leden. Dat maakt ons anders dan andere banken. Als lid denkt u met ons mee. Over ons beleid en over het besteden van onze winst bijvoorbeeld.’

PIM VERMUE

REBO Bedrijfsmakelaars

pimvermue

‘REBO groep B.V. wil voor haar opdrachtgever de partner zijn op het gebied van Vastgoed in zijn algemeenheid.’ Pim houdt zichzelf specifiek bezig met bedrijfsmakelaardij in de regio Oost Nederland vanuit vestigingen in Zwolle , Deventer , Arnhem en Doetinchem. Daarnaast is REBO partner op het gebied van Vastgoedmanagement , VVE Management en Woningmakelaardij en Woningverhuur. En dit dan vanuit vestigingen in Amersfoort, Arnhem ,Deventer , Doetinchem , Laag Soeren , Dieren , Utrecht , Zwolle en Amsterdam. REBO groep is onafhankelijk en opgericht in 1976 , hoofdkantoor in Laag Soeren en kent 105 fte's.

BART WEEVER

Weever BV

bartweever

‘WEEVER B.V. bouwt, sloopt en ontwikkelt. Een sterke en bijzondere combinatie. Toegevoegde waarde creëren, dat is waarnaar wij streven. Bij WEEVER staan integraal denken, de belangen van opdrachtgevers en een goede communicatie daarom centraal.

U kunt rekenen op een actieve procesbenadering en hoge kwaliteit. Al vier generaties lang. De bouwtak werkt in een straal van vijftig kilometer rond Kampen en kan beschouwd worden als een allround bouwer. Het sloopbedrijf werkt landelijk en kent haar specialisme in totaalsloop en asbestsanering. Wij zijn graag in een vroeg stadium bij een project betrokken, want op basis van een goed plan is kostenefficiënt werken veel eenvoudiger. Dat geldt voor zowel de sloop, de realisatie, als het gebruik van uw gebouw. Aan het plan koppelen wij een strak tijdschema. Heeft u een vraag? Dan kunt u terecht bij een vast aanspreekpunt. Wij zorgen voor heldere communicatie, zodat u altijd weet waar u aan toe bent.

REMCO TEMPERT

Kroeze & Tempert Bedrijfsmakelaars

remcotempers

’Wij kennen onze kwaliteiten, kennen de markt en we hebben zicht op de toekomst’, zegt Remco Tempert. Het bureau beschikt over een deskundig netwerk, alsook een interessant vertrouwelijk aanbod. ‘Wij verplaatsen ons graag in uw situatie. U wilt als eigenaar snel verhuren of verkopen tegen de gunstigste voorwaarden. Als zoeker wilt u ruimte met uitstraling, geschikte ligging en bereikbaarheid tegen acceptabele kosten. Wij inventariseren, overleggen en adviseren. In nauw overleg stelt KroeseTempert een complete huisvestingsanalyse op en maakt kosten inzichtelijk. Op basis van beschikbare informatie stemmen wij onze marktscan zorgvuldig op u af. Zo bent u als huurder of verhuurder, koper of verkoper altijd verzekerd van advies op maat. KroeseTempert begeleidt deskundig en betrokken binnen het proces van inventarisatie, bezichtiging, onderhandeling en overdracht. Dankzij deze werkwijze realiseren wij voor onze cliënten een maximaal rendement.’


Delen